Il Certificato di Agibilità
Il certificato di agibilità è un documento obbligatorio per legge che il promittente venditore di un immobile deve necessariamente fornire.
L’eventuale mancanza di detto documento DEVE essere chiaramente comunicata al promissario acquirente, il quale potrà, in sede di una proposta di acquisto, per iscritto, esonerare il venditore dal fornirlo.
Se ciò non fosse stato fatto, il proponente potrà chiedere:
a) che il certificato di agibilità (oggi denominato SCA Segnalazione Certificata per l’Agibilità) venga prodotto a cura e onere del promittente venditore (circa 30 giorni);
b) la risoluzione del contratto con la restituzione della caparra versata oltre a eventuali spese sostenute per l’acquisto (costo perizia, istruttoria pratica di mutuo, ecc.);
c) una riduzione del prezzo, che lo soddisfi e copra ampiamente il costo della pratica urbanistica (onorario del tecnico, certificazione degli impianti, collaudo statico, ecc)
La soluzione a) è sicuramente la scelta migliore, ma prima di decidere quale opzione sia più idonea al proprio soddisfacimento, sarà opportuno, se non essenziale, chiarire i motivi per i quali il certificato non è stato richiesto prima… potrebbe trattarsi di negligenza, ma potrebbe anche esserci una difformità urbanistica dell’unità immobiliare o, peggio, dell’intero fabbricato di cui è parte, tale da non consentire il rilascio dell’agibilità da parte degli uffici competenti.
Comunque, sarebbe il caso di rilevare l’inesistenza o meno del certificato di agibilità, in primo luogo, leggendo attentamente l’atto di provenienza (atto notarile con cui il venditore ha a sua volta acquisito l’immobile), sul quale è certamente menzionata nella parte dedicata alla regolarità urbanistica (concessione edilizia, conformità impianti) la mancanza o il riferimento dell’agibilità. Nel caso in cui nell’atto risulti un certificato rilasciato dal Comune dove è ubicato l’immobile, basterà recarsi presso gli uffici competenti e richiederne una copia. In mancanza, si potrebbe fare il tentativo di verificare se l’Amministratore del condominio (nel caso di fabbricati di più unità immobiliari) ne abbia una copia e, se anche in questo caso non abbiamo ottenuto nulla, recarsi all’ufficio urbanistico del Comune competente per territorio e chiedere un accesso agli atti (così da verificare anche la conformità urbanistica dell’immobile che si intende acquistare).
A tal proposito, si fa presente che il legislatore ha fornito uno strumento utilissimo a chi intende acquistare un immobile e, cioè, la facoltà di richiedere lo “STATO LEGITTIMO”, atto ad attestare la conformità edilizia e urbanistica di un immobile.
Si precisa che oggi relativamente alla compravendita immobiliare, gli “acquirenti” sono sempre più esigenti circa la vendibilità degli immobili, rivolgendo (soprattutto e giustamente) il proprio interesse a un mercato più garantito, oltre a più efficiente in termini energetici. Vale a dire che, una volta comprato un immobile che non presenta le caratteristiche idonee a un mercato in evoluzione, bisognerà poi assumersi l’onere e il rischio, volendolo rivendere, di adeguarlo alle normative urbanistiche vigenti e, se il prezzo di acquisto non è da “vero affare”, ci resterà la consapevolezza di non aver fatto un buon investimento!